“二手房掛牌量究竟有多少?”在全國多個重點城市，這都成為了挑動人們神經(jīng)的敏感話題。盡管機構(gòu)數(shù)據(jù)在一定程度上可堪佐證，但即便專業(yè)的研究人士，也很難把這個問題回答清晰。另一方面，在直觀感受上，今年三月以來，“賣不動”，似乎成為不少業(yè)主和中介的切身體會。

那么，二手房真的變成了“不動產(chǎn)”?房主們真的在集體逃離樓市?對于這一追問，機構(gòu)的答案卻是否定的。

據(jù)貝殼研究院調(diào)研，目前二手房掛牌房源價格調(diào)降比例占整體掛牌量3-4成，處于正常水平;更值得關(guān)注的是，掛牌量增加背后一個關(guān)鍵原因是換房需求的增加，也是促使二手房新增掛牌量在短時間內(nèi)提高的原因，這部分人賣掉二手房之后所得資金仍然會回到市場。遺憾的是，二手房交易不暢，導(dǎo)致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現(xiàn)，新房市場亦備受拖累。

所以，當(dāng)下各地掛牌量高漲的真相，似乎并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”，而是卡在交易環(huán)節(jié)的置換需求。

對此，受訪業(yè)內(nèi)人士均建議，搞活二手房市場，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力，因為二手房市場，早已不是一個孤立的市場。

而重新打通“買一賣一”的換房鏈條，則需要在流通環(huán)節(jié)減少堵點，降低交易稅費，減少交易成本，并在核心城市改變“認房認貸”、降低入市門檻等，以提振市場情緒，加快購房需求入市節(jié)奏。

難賣的二手房

近段時間，樓市喧囂發(fā)生在二手房市場，各地掛牌數(shù)據(jù)不斷攀升、“拋售潮”的聲音四起……那些正在賣房的二手房業(yè)主，是最先感知到市場變化的人。

炎炎夏日的北京，張女士正在為手中一套房傷神。今年年初，為了變現(xiàn)回籠資金，她將朝陽區(qū)一套大戶型房子掛出去，內(nèi)心預(yù)期價格千萬有余。但幾個月以來，來看房的人出價都不及預(yù)期，與其心理預(yù)期差距超百萬，一直難以成交。“能賣出去就賣，價格不合適的話，還不如繼續(xù)出租。”張女士很無奈。

負責(zé)維護這套房源的中介表示，最近二手房市場整體情況一般，門店成交量下降了不少，市場整體掛牌和庫存都比較大，房源總量多、客戶心態(tài)謹慎，整體市場成交節(jié)奏變慢了。“一般小戶型房源成交還可以，畢竟有剛需群體存在，但大戶型成交周期要更長一些。”

身在廣州的李女士面臨類似處境。今年年初，為了置換品質(zhì)更好的新房，她將一套房齡20年的四居室掛牌出去，小區(qū)雖老但地段較優(yōu)配套完善。當(dāng)時，正值廣州甚至全國樓市溫度上升，二手房市場一片火熱，李女士打算趁這次市場行情賣房置換，且已看中理想的新房項目。

但接下來的賣房之旅，卻不如想象中順利。雖然有意看房的人很多，但廣州龐大的二手房市場存量，讓購房者選擇面寬、決策也極為謹慎。幾個月下來，李女士的房子帶看不少，但至今未成交。沒出手的二手房，成了李女士置換路上的“小難題”。

二手房真的越來越難賣了嗎?除了業(yè)主微觀層面的感受，5月的二手房成交確實有所下滑。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，5月，10個重點城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%，較上月跌幅收窄7.29個百分點。

分城市來看，5月重點10城成交量全數(shù)回落。其中，廈門跌幅領(lǐng)跑，本月二手住宅成交1803套，環(huán)比下降24.66%;南京、蘇州緊隨其后，環(huán)比跌幅分別為19.46%、18.37%;深圳、成都跌幅也均在10%以上。

市場需求一直較為穩(wěn)定的北京，近期二手房市場也有降溫跡象。今年3月，北京二手房成交量達到2.2萬套的高峰，創(chuàng)下近5年新高;隨后4月份下滑到約1.39萬套。截至5月末，據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京二手房網(wǎng)簽12117套，環(huán)比下滑13 %。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心認為，隨著一季度積壓需求釋放殆盡，4月份成交熱度開始回落，進入5月份，購房市場活躍度繼續(xù)下滑，加上五一小長假的干擾，二手房成交延續(xù)下跌態(tài)勢。同時，近期住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，一定程度也會加重購房者觀望情緒而選擇延緩入市。

掛牌量為何激增?

二手房業(yè)主賣房難，背后不可忽視的影響因素是：多地二手房掛牌量正在攀升。存量市場猶如流動的“蓄水池”，不斷擴大的市場容量，加大了二手房交易的難度。從一線城市到多個核心二線城市，越來越多的人正在出售手中房產(chǎn)。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年5月10個重點城市二手住宅掛牌量為213.37萬套，環(huán)比上漲3.62%。從同比看，近一年來，蘇州二手房掛牌量同比漲幅超500%，南京漲幅超200%，深圳、杭州漲幅也均在100%以上。在公開中介平臺上，目前北京市二手房掛牌數(shù)已超12萬套，南京的掛牌量則突破17萬套大關(guān)，武漢的逼近20萬套……

不斷增加的二手房源，令樓市前景再添了一層迷霧：“投資客”拋售離場?業(yè)主降價拋售?天量二手房帶來了種種關(guān)于市場的猜測。爭議背后，二手房掛牌量增加到底原因如何?需要為此擔(dān)憂嗎?

58安居客研究院院長張波表示，二手房在架量不斷增多，主要原因還是市場銷售節(jié)奏變慢，二手房源在架時間增長所致。從安居客線上房源在架時長來看，5月已呈現(xiàn)上漲趨勢，從4月的71.3天上升至5月的75.1天，北、上等一線城市，二手房市場成交量和用戶線上找房熱度都有所下降。

貝殼研究院調(diào)研則顯示，目前二手房在售房源量的確在增加，但并不代表“拋售”，掛牌增加的真正原因是換房。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰是二手房交易較活躍的城市。上海、北京等城市改善換房需求占比超過7成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過5成，多數(shù)消費者選擇“先賣再買”，導(dǎo)致二手房新增掛牌量短時間內(nèi)增加。

此外，雖然有業(yè)主降價行為，但目前并未出現(xiàn)大幅的“降價潮”。貝殼研究院表示，我國大部分城市房價具有穩(wěn)定性，5月重點50城的二手房掛牌房源價格調(diào)降比例，占整體掛牌量的30%-40%，處于正常水平。只有極個別市場本身下行壓力較大的城市，掛牌量增加、同時均價明顯下跌。

民生宏觀·周君芝團隊發(fā)表研報表示，當(dāng)前二手房掛牌看似放量，實際上新增并未大幅增加，局部板塊異增主要是因為多處掛牌、應(yīng)對成交周期拉長而提前掛牌等。此外，二手房掛牌動機趨于多元化，背后都有置換并追求改善型住房的影子，當(dāng)下實際有效掛牌量未如預(yù)期嚴峻。

一位房企內(nèi)部的市場研究人士則認為，對二手房掛牌量的問題，要分城市看待。首先，一線城市本身就是二手房主導(dǎo)的市場，基本面較好，降價房源比例占比較低。同時，綜合考慮去化周期和需求基數(shù)，掛牌房源量并不高。而對部分曾經(jīng)歷快速市場上行、一二手倒掛嚴重的二線城市而言，過去市場上升期曾有大量投資客入場;2023年以來，這些低成本投資房源投入市場，且存在一定降價出售空間，這些城市消化市場存量會更具挑戰(zhàn)。

總體而言，房價預(yù)期平穩(wěn)上漲是改善需求釋放的條件，在政策預(yù)期不穩(wěn)、房價預(yù)期不穩(wěn)的市場中，改善需求往往會被抑制。不過，二手房掛牌量與新房庫存并不等同，有買房就會有賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場中，只看二手在售房源量，并不能得出市場供給過多的結(jié)論。

被拋棄的“老破小”

若細察各大城市的掛牌房源結(jié)構(gòu)，或可從中探尋到二手房掛牌量較高的另外一個重要原因，即“老破小”正占比不小，且越來越不受買家青睞。

第一財經(jīng)選取了當(dāng)前二手房掛牌量較高的10個城市，對其掛牌房源進行分類篩查發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一、二室小戶型房源掛牌量占比較大。具體來看，10個城市中，天津一、二室小戶型房源掛牌量占比最高，占掛牌房源總量的比例超過了72%，其次是北京66.66%、沈陽62.14%、西安51.7%。

同時，樓齡在10年以內(nèi)的次新房掛牌量較少。10個城市掛牌二手房房源中，樓齡在10年以內(nèi)的次新房房源占掛牌房源總量的比例大多在20%左右。其中，沈陽的次新房房源占比最高，為33.74%;北京占比最低，為10.44%。次新房較少，反之，樓齡超過10年的房源占據(jù)了供應(yīng)的大頭。

事實上，樓齡大、面積小的二手房確實受歡迎程度較低，其中更多的是，當(dāng)下購房者對房屋安全性的擔(dān)憂、對舒適生活環(huán)境的追求。這從當(dāng)前的“購房主力軍”——青年群體的選擇中可見一斑。

據(jù)58安居客研究院發(fā)布的2023年青年(1985-2005年出生)置業(yè)報告顯示，接近5成的青年為改善目前的居住環(huán)境而購房;而選擇房源時最注重的因素是小區(qū)的安全防范情況。在戶型方面，超7成的青年更愿意選擇三居室及以上的房源，選擇一居室的占比僅1.3%。此外，青年們多傾向于新房，占比達74.7%，傾向購買二手房的占比僅9.4%。

從資產(chǎn)的角度來看，樓齡較大的住宅資產(chǎn)保值能力也不如次新房。例如，2021年6月房貸額度緊張時，相比樓齡較小的商品住宅，成都不少銀行就收緊了2000年以前建成的二手房按揭貸款審批。

當(dāng)然，并非所有的“老房子”都不受待見，具有較好學(xué)區(qū)屬性的“老房子”依舊是二手房市場中的香餑餑。例如，深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的園嶺新村，建成于上世紀80年代，至今已有40年的樓齡，但因位于深圳名校紅嶺中學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)，成交依舊活躍，是今年前4個月深圳成交top50的熱點小區(qū)之一，且成交均價較2022年四季度上漲了9%。

這樣的房子一旦失去學(xué)區(qū)加持，市場價值會隨之下跌，流動性也快速變?nèi)酢＠纾本┦械闹麑W(xué)區(qū)德勝片區(qū)，也是“老破小”聚集地。2021年，該幼升小失去進入名校的機會，一年間，片區(qū)內(nèi)二手房成交量腰斬，有房源降價200萬元甩賣。

實際上，目前我國有較大比例的家庭居住在樓齡較長的住宅中，保利發(fā)展發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)白皮書顯示，至2021年，我國有48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋中;而原公有住房、經(jīng)適房及2000年底前建成的大量老舊住房，存在面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足等問題。

對于這些居住安全性、舒適性較差的老舊小區(qū)，可以采取哪些措施提升其住房的質(zhì)量和市場的流動性?城市更新或許是一種可行的辦法。2020年10月，“實施城市更新行動”首次寫進我國五年計劃，此后相關(guān)政策也逐年增加。

與此同時，各地也積極響。從各地公開的城市更新投資計劃來看，整個“十四五”期間遼寧、廣東、成都、浙江等地城市更新相關(guān)項目總投資均超過萬億。對于城市更新的落地，已有企業(yè)與政府達成戰(zhàn)略合作，包括大悅城、首開集團、萬科、富力、華潤置地、遠洋集團等。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“老破小”因為樓齡、基礎(chǔ)設(shè)施配套不全等原因，小區(qū)本身存在缺陷，但當(dāng)前部分“老破小”小區(qū)仍具備一定資源優(yōu)勢，如優(yōu)質(zhì)的教育資源、相對完備的周邊配套等，隨著城市更新、老舊小區(qū)改造的進一步加快推進，“老破小”的居住品質(zhì)也有一定提升的空間，因此，部分區(qū)位較好的老舊小區(qū)依然會受到購房者青睞。

如何重啟換房鏈條

二手房市場不是孤立存在的。歷經(jīng)過我國房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)三十多年的發(fā)展，過往建成成交的大量新房漸次進入二手房市場，后者在不少城市中已占據(jù)了頗為重要的地位。

在房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟的一線城市，早在2015年時，二手房成交量就遠超新房，其中上海二手房成交面積是新房的1倍以上，北京、深圳的這一比例則分別接近2倍、1.6倍。近年來，不少市場發(fā)達的二線城市也呈現(xiàn)出該趨勢，據(jù)中信證券研報，2021年，南京、合肥、重慶、東莞等二線城市，二手房占一二手成交的比例達4成以上。

盡管目前我國的住房供需總體基本平衡，但有房并不是終點。和10年前不同，當(dāng)下的住房需求中，絕大多數(shù)是“賣小買大”、“賣舊買新”的改善需求。

在房屋總價處于高位的現(xiàn)階段，改善置業(yè)的資金門檻頗高，賣掉舊房就成為置換的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建誠智庫負責(zé)人苑承建表示，在一二線城市，房地產(chǎn)市場已經(jīng)融為一體，形成了“賣一買一”的置換市場鏈條，二手房市場的賣家往往會成為新房市場的購房者，而且也會通過出售二手房獲得購房資金。

據(jù)貝殼研究院調(diào)研，一線城市中，北京和上海賣舊買新對當(dāng)?shù)匦路渴袌龅呢暙I均高于55%;二線城市中，南京、天津、合肥、成都賣舊買新對新房市場的貢獻均超30%。

在這樣高關(guān)聯(lián)度的市場中，當(dāng)二手房活躍度趨弱，置換鏈條上各個環(huán)節(jié)的流通速度也就不可避免地放緩，進入新房市場的潛在需求減弱，新房的購買力萎縮，從而影響整體預(yù)期和情緒，促使整個房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。

于是，搞活二手房市場，解決其流通性降低的問題，也就成為重啟置換鏈條、增加市場活力的關(guān)鍵舉措。事實上，2022年以來，監(jiān)管層已出臺了不少政策，包括帶押過戶、存量房連單并行辦理、個人所得稅減免等，以提高存量住房流通率，鼓勵賣小買大、賣舊買新。

在當(dāng)下的時點，業(yè)內(nèi)給出了進一步的政策建議。針對交易環(huán)節(jié)，貝殼研究院指出，交易成本是換房的核心障礙。該機構(gòu)認為，換房行為涉及到兩個交易，中間的銜接對于順利完成連環(huán)單尤為重要，而目前大部分城市還沒有實現(xiàn)較為順暢的“帶押過戶”，同時若貸款無法準時到位，就會造成連環(huán)單違約。

上述機構(gòu)還指出，高能級城市仍執(zhí)行的“認房認貸”政策，導(dǎo)致置換時的高首付比例、高貸款利率;同時部分城市存在“賣一買一”征收兩次稅等情況，也對需求釋放形成了制約。

苑承建認為，目前整體市場的癥結(jié)在信心不足、預(yù)期不穩(wěn)，應(yīng)盡快優(yōu)化改善型需求的購房政策，回歸合理，實質(zhì)降低改善型需求購房者的壓力，打通市場堵點，重新讓交易活躍，從而穩(wěn)定市場預(yù)期。

在具體政策上，陳文靜建議，核心城市優(yōu)化“普宅”的認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費，降低購房成本和門檻;按照一區(qū)一策原則，繼續(xù)優(yōu)化限購條件、取消“認房認貸”等，同時可結(jié)合生育政策，對多孩家庭的限購套數(shù)、首付比例等給予支持。若政策能及時跟進優(yōu)化調(diào)整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節(jié)奏有望加快，有利于促進行業(yè)良性循環(huán)。

值得一提是，對于流通性受阻的一線城市，上述房企內(nèi)部的市場研究人士表示，當(dāng)?shù)厥袌鋈杂谐浞值馁徺I力，目前多是受限于嚴格的政策而較難推進，“稍微放開一點，問題就能解決”。

但在部分較低能級的城市，上述房企人士認為，市場的繼續(xù)下行，促使低成本的投資房源大量入市，不少房東為成交開始大量降價，對新房客戶形成分流。對于這部分市場，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，可加快城鎮(zhèn)化節(jié)奏，加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和人才引進，增加產(chǎn)業(yè)和人口的支撐;從短期來看，亦可推行適度的棚改政策。