2023年來，京滬頂級學區房價格創下較高跌幅，甚至有小區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學區房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅，甚至有小區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

過去的價格令人望塵莫及，而現在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區房了，不過這類房子還有投資價值嗎?如確實需要為孩子讀書購買學區房，又該如何選擇?

綜合京滬兩市學區房的表現，不難發現一線城市的頂級學區房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大于普通類型的住宅。

中原地產資深分析師盧文曦認為，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期，如今隨著各地出臺教育政策對學區進行調控，以及大力發展集團化辦學，頂級學區的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學區房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對學區房的惡性炒作中，學區房價格早已偏離應有的價值，現在則處于合理回歸的狀態，價格跌下來很正常。”盧文曦對記者說道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學區房的投資活動已經明顯降溫。

出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學區房的預期。“這并不意味著學區房未來就一文不值了，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經不存在了。”盧文曦說道。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨著房價進入下行周期，房子的投資屬性變弱，現階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經熱門的那些學區房，多數都不具備居住屬性，過去炒作學區房時，投資者都認為面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學區房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學區房?盧文曦建議，購房者應該兼顧學位需求與居住需求，在預算范圍內，盡量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機成分過高，未來價格波動可能更大。