近日，原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在《有識(shí)》欄目上，就保障房建設(shè)問(wèn)題做了聊天式分享。他認(rèn)為，建設(shè)保障房，可以讓普通民眾實(shí)現(xiàn)共同富裕。

近日，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文)引發(fā)市場(chǎng)熱議。房子問(wèn)題一直是中國(guó)百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，孟曉蘇作為原中房集團(tuán)董事長(zhǎng)，對(duì)保障房建設(shè)有獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)，近日孟曉蘇在《有識(shí)》欄目上，就保障房建設(shè)問(wèn)題做了聊天式分享。他認(rèn)為，不必?fù)?dān)心保障房被高薪階層拿走，不能因擔(dān)心腐敗而妨礙建房。商品房中也有腐敗，但最終會(huì)被追究查處。保障房在由低收入家庭購(gòu)買(mǎi)持有后，未來(lái)應(yīng)可以與商品房并軌，五年或十年后在一定條件下可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行流通交易。現(xiàn)在對(duì)于保障房建設(shè)唯獨(dú)讓人不放心的是，不知道說(shuō)完以后是否執(zhí)行。

以下為分享全文：

1、為何重提保障房建設(shè)?

我認(rèn)為“新房改”有可能會(huì)成為中央關(guān)注的一個(gè)工作方向，這源自我和媒體提出的建議。現(xiàn)在的黨中央從善如流，“中國(guó)夢(mèng)”這個(gè)詞匯最早就是由外媒炒作起來(lái)。*總書(shū)記剛上任時(shí)闡述了執(zhí)政理念與宏偉目標(biāo)，外媒紛紛議論說(shuō)，“這就是中國(guó)夢(mèng)啊”，中央很快就接受了“中國(guó)夢(mèng)”的提法，成為鼓舞全國(guó)人民奮進(jìn)的鮮明旗幟。我的建設(shè)保障房建議也已被接受多年，今年中央已幾次發(fā)文要求啟動(dòng)保障房建設(shè);商品房恢復(fù)市場(chǎng)原則的意見(jiàn)也被接受了，國(guó)務(wù)院文件提出“商品房要回歸商品屬性”。如果真能這樣做，那不就是我提議多年的“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”嗎?剩下的問(wèn)題就是要不要推動(dòng)“新一輪房改”?要不要讓現(xiàn)在的年輕人家庭和新市民家庭也享受一次老職工們享受過(guò)的房改優(yōu)惠?如果不提供保障房，對(duì)這些低收入群體當(dāng)然是不公平的;如果未來(lái)他們所持有的保障房受限不讓進(jìn)入市場(chǎng)流通，那也是不必要的。建設(shè)保障房建議一步步推進(jìn)，現(xiàn)在成果已很明顯，停下來(lái)不做似乎不太可能了。

我堅(jiān)持多年呼吁保障房，從 2005 年講到現(xiàn)在，最近幾年我講得更多，是因?yàn)檫@件事確實(shí)被忽視了很長(zhǎng)時(shí)間。現(xiàn)在中央明確提出“加大保障房建設(shè)與供給”。最近房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的根本原因，就是因?yàn)槎嗄瓴唤ūＵ戏浚斐煞績(jī)r(jià)上漲就打壓商品房，把市場(chǎng)信心給打壞了。現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，保障房能夠讓人民群眾放心去追求美好生活，商品房面對(duì)的是改善型需求。房地產(chǎn)調(diào)控方向也要進(jìn)行調(diào)整。我認(rèn)為這些就是理性政策的開(kāi)端。現(xiàn)在唯獨(dú)讓人有點(diǎn)不放心的是不知道說(shuō)完以后做不做，歷史上做了多次保障房建設(shè)決定，但是執(zhí)行上問(wèn)題不小，制度設(shè)計(jì)上問(wèn)題不小。比如地方財(cái)政處于對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，舍不得拿出土地給低收入群體蓋保障房，其根本問(wèn)題在于到底是不是心里有人民?是不是按照習(xí)總書(shū)記要求的“人民至上”、“一切為了人民”?對(duì)低收入群體和“兩新家庭”的居住困難，不能只是說(shuō)說(shuō)而已，甚至連說(shuō)都不愿意說(shuō)，讓他們只能面對(duì)價(jià)格不能接受的商品房市場(chǎng)。

對(duì)于這些問(wèn)題，我覺(jué)得現(xiàn)在從講理方面人們已經(jīng)聽(tīng)明白了。過(guò)去很多專(zhuān)家不講保障房，而熱衷于議論“收入房?jī)r(jià)比”，要求“降低商品房?jī)r(jià)格”或“取消公攤”，我認(rèn)為這些說(shuō)法都沒(méi)有用。魯迅批評(píng)道：“扯淡的事，干得很專(zhuān)業(yè)，專(zhuān)業(yè)的事，干得很扯淡”。前面那些說(shuō)法大都是扯淡的事，專(zhuān)業(yè)的事情是建設(shè)與提供保障房。再一個(gè)問(wèn)題是，既然要搞活商品房市場(chǎng)，那就要全面取消商品房限購(gòu)。“取消限購(gòu)”的要求也不是中央提的，是我和一些專(zhuān)家們持續(xù)呼吁的，主管部門(mén)提出的改進(jìn)意見(jiàn)只是“認(rèn)房不必認(rèn)貸”。現(xiàn)在在房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題上，實(shí)際上是按照我與專(zhuān)家們的建議在推動(dòng)，包括保障房建設(shè)、推動(dòng)新一輪房改等問(wèn)題。我所提出建議的事情都有點(diǎn)不可逆性，如果不按照這些建議的方向做，就會(huì)受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的懲罰。認(rèn)準(zhǔn)這個(gè)方向前行，就會(huì)走上平坦大道。

2、保障房會(huì)不會(huì)打壓商品房市場(chǎng)價(jià)格?

不能說(shuō)供應(yīng)了豬肉白菜做家常菜，就會(huì)影響到鮑魚(yú)和魚(yú)翅的價(jià)格，這是兩碼事。過(guò)去不去建設(shè)保障房，讓低收入群體靠微薄收入來(lái)面對(duì)高企的商品房?jī)r(jià)格，那是不正確的。低收入群體的住房需求要靠加大保障房供給來(lái)解決。如果說(shuō)建了保障房就會(huì)造成商品房?jī)r(jià)格下跌，那也是胡思亂想。它能造成“平均房?jī)r(jià)”下降，而不是“商品房?jī)r(jià)格下降”。新加坡的住房保障體系比較完善，組屋覆蓋到80%以上的居民家庭，但是最近幾年商品房?jī)r(jià)格漲得離譜。新加坡政府用大幅度提高印花稅的方式來(lái)應(yīng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲，用稅收來(lái)增加保障房建設(shè)投入。新加坡有如此大量的保障房，也沒(méi)有造成商品房市場(chǎng)低迷。所以這個(gè)提問(wèn)是面對(duì)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)情況的猜測(cè)。

3、保障房如何分配才能讓真正有需要的人拿到?避免被高薪階層拿走?

商品房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。我過(guò)去多年擔(dān)任建設(shè)保障房的央企負(fù)責(zé)人，中房集團(tuán)公司歷史上就是建保障房的。保障房從建到分配到后續(xù)管理，需要大量的政府行為介入，各國(guó)各地政府在這時(shí)候都是不可能缺位的。我國(guó)各級(jí)政府的管理能力強(qiáng)，從供地到投資，再到住房分配與后續(xù)管理，都需要政府行為的參與。住房分配完全可以通過(guò)社區(qū)管理，鑒別清楚哪些人是可以享受保障房待遇的。我們不用懷疑地方政府的管理能力，至于會(huì)不會(huì)出現(xiàn)腐敗?哪里都會(huì)有腐敗，商品房領(lǐng)域也有腐敗，不少官員不就是通過(guò)加大購(gòu)房打折，變相收取賄賂嗎?事后不是都被追究了嗎?所以這些都不必顧慮。

一說(shuō)要建保障房，就所有的顧慮都出來(lái)了?真是可悲。如果我們能夠成規(guī)模提供保障房，政府管理行為一定能夠跟上，實(shí)現(xiàn)“雙軌并行”是沒(méi)有問(wèn)題的。不能說(shuō)因?yàn)樾蘖斯罚哞F就不運(yùn)行了。當(dāng)然，有公路可能會(huì)分流一些坐高鐵的人。建保障房本身不會(huì)影響到商品房的價(jià)格。另外一方面，由于土地不限價(jià)，商品房當(dāng)然就不應(yīng)該再限價(jià)，在這種情況下反而有會(huì)推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格向市場(chǎng)回歸。關(guān)于保障房分配問(wèn)題，解決起來(lái)也不復(fù)雜，鑒別哪些人可以分配保障房，區(qū)分哪些人排隊(duì)排在前面或排在后邊。即使是需要排隊(duì)等待幾年的，人們的心態(tài)也都比較平穩(wěn)，知道過(guò)幾年就能得到保障房了。因此也就增強(qiáng)了追求美好生活的信心。

4、保障房具體要保障哪些人?

具體到我們國(guó)家的大城市，應(yīng)當(dāng)是“一低兩新家庭”，“一低”就是低收入家庭，“兩新”一是指“新市民家庭”，一般指的是進(jìn)城農(nóng)民，再一個(gè)就是“年輕人新家庭”。這些表述多見(jiàn)于中央文件，比如“兩新家庭”已在前幾年文件中講得很清楚了。原先曾經(jīng)把進(jìn)城農(nóng)民叫“農(nóng)民工”，從2000年起我就建議不要用“農(nóng)民工”稱(chēng)謂，而應(yīng)該叫他們“新市民”。現(xiàn)在“新市民”早已被接受，而且新市民和年輕人新家庭也是其他國(guó)家與地區(qū)保障房的主要服務(wù)對(duì)象。具體細(xì)分起來(lái)包括藍(lán)領(lǐng)工人、教師、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、級(jí)別不高的公務(wù)員等，都是保障房的服務(wù)對(duì)象，所以我們概括為“一低兩新家庭”，這樣的表述比較貼切。

關(guān)于保障房的覆蓋面，我的觀點(diǎn)是，在我國(guó)超大城市與特大城市要能夠覆蓋到 50% 的居民家庭。因?yàn)?5 年前我們寫(xiě)出的房改方案就明確提出了政府需要在70 個(gè)左右大中城市建設(shè)廉租房。我國(guó)中等城市和小城市的房?jī)r(jià)本身跟商品房?jī)r(jià)格差異不是很大，這些地方的地價(jià)都不太高。而在超大特大城市的房?jī)r(jià)里，約有50% 甚至2/3 是地價(jià)。比如說(shuō)，北京的平均房?jī)r(jià)是6萬(wàn)元，樓面地價(jià)每平米是4萬(wàn)元，如果不收土地出讓金，只收基本稅費(fèi)，保障房?jī)r(jià)格就能夠低到2萬(wàn)元，就相當(dāng)于商品房?jī)r(jià)格的 1/3。

保障房覆蓋大城市的50%家庭能不能做到?可以做個(gè)分解，首先是老職工和老干部，他們?cè)跉v史上已經(jīng)享受了保障房?jī)?yōu)惠，這部分人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)算入50%保障家庭了;第二是現(xiàn)在有些單位，包括黨政機(jī)關(guān)和企業(yè)在建設(shè)自建房，這些房屋都是保障房;第三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在舊區(qū)改造的時(shí)候建造的拆遷安置房，基本上也是不讓拆遷戶(hù)支付多少錢(qián)的，提供的房子也是保障房;第四是國(guó)家近幾年提倡建設(shè)保障房，包括產(chǎn)權(quán)型保障房和租賃型保障房，其中包括 2008 年起建設(shè)的3600萬(wàn)套保障性安居工程，最近幾年又建了不少保障性租賃房，這些都是50%保障家庭的構(gòu)成部分。所以保障房在大城市占到 50% 是可以做到的。并不是說(shuō)現(xiàn)在就必須按照 50% 家庭供應(yīng)，而是歷史上已經(jīng)解決了不少，現(xiàn)在需要根據(jù)各個(gè)城市的具體情況來(lái)確定到底還需要建多少。

保障房建設(shè)要高度重視起來(lái)，要大規(guī)模啟動(dòng)建設(shè)。它不僅是解決民生問(wèn)題，也是因?yàn)檫@幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮。這種情況讓鋼鐵、水泥、建筑業(yè)、家居、家電產(chǎn)業(yè)都受到影響。如果能夠加大保障房建設(shè)，恰恰就能夠堵上商品房銷(xiāo)售下降的大窟窿，而且補(bǔ)上了民生短板，可以叫做城市居住基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也可以借此促進(jìn)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)構(gòu)，向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。所以現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候規(guī)模化地建設(shè)保障房，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年房改方案中提出大城市覆蓋到50% 家庭的目標(biāo)，是很有意義的事情。

5、過(guò)去幾年保障房做的效果怎么樣，存在什么問(wèn)題?

應(yīng)該說(shuō)在 25 年前即房改之前，我國(guó)主要缺的是商品房而不是保障房，那時(shí)我們中房集團(tuán)公司就是在全國(guó)230多個(gè)城市建設(shè)保障性住房的。當(dāng)時(shí)中房集團(tuán)公司就是協(xié)助主管部門(mén)管理全國(guó)住房建設(shè)計(jì)劃，并以央企名義來(lái)投資建設(shè)各地住房。那時(shí)可不是只靠地方財(cái)政資金投資，我們每年都給地方公司撥錢(qián)建設(shè)，中房公司每年要安排全國(guó)建房計(jì)劃的20%，把相應(yīng)資金撥到 230 多個(gè)城市的中房公司。所以我現(xiàn)在提出中央財(cái)政應(yīng)該出錢(qián)建設(shè)保障房，這不是突發(fā)奇想，而是經(jīng)驗(yàn)之談。房改之前我們?nèi)钡氖亲》可唐坊噪m然建了不少住房，各單位把這些公房以低廉的價(jià)格租給職工，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了人民的需求，更多人是住不上房的。房改之前全國(guó)城鎮(zhèn)平均下來(lái)城鎮(zhèn)人均建筑面積僅 17 平方米。

房改目標(biāo)主要是推動(dòng)住房商品化。但是在住房商品化后，又出現(xiàn)另一個(gè)傾向，就是認(rèn)為市場(chǎng)化能夠解決一切問(wèn)題，于是就忽視了保障房。2005年我批評(píng)全國(guó)在保障房方面的投資太少，只占 3.5% 到 5% 。2007 年國(guó)務(wù)院曾經(jīng)做出過(guò)決議，要加大保障建設(shè)，但是連續(xù)幾年又沒(méi)給多少錢(qián)。直到 2008 年國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人把遼寧保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)帶到了全國(guó)，才推動(dòng)了保障性安居工程在全國(guó)的推廣。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題是，由于沒(méi)有中央財(cái)政的投入，都是靠地方政府自己出地出錢(qián)，一些地方政府為了完成套數(shù)指標(biāo)，就把這些房子都建到了很遠(yuǎn)的地方，包括遠(yuǎn)郊區(qū)或小縣城，因?yàn)樵诖蟪鞘猩岵坏媚贸鲞@塊地。所以形成了一些無(wú)效供給，后來(lái)被人們?cè)嵅　＿@是因?yàn)樵诒Ｕ戏康牟僮鞣矫娉隽思劼瑳](méi)有央企的投資參與是不適合的。

現(xiàn)在中央特別重視保障房建設(shè)，今年四月份中央政治局會(huì)議和七月份中央政治局會(huì)議都提出“規(guī)劃建設(shè)保障房”和“加大保障性住房的建設(shè)和供給”。八月份國(guó)務(wù)院就發(fā)布了國(guó)發(fā)14號(hào)文件，現(xiàn)在被媒體解讀為要“啟動(dòng)新一輪房改”。可見(jiàn)最近這段時(shí)間中央面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，正在思考著我們的建議，研究著房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和房地產(chǎn)調(diào)控中問(wèn)題的根本原因所在。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題，就是忽視了住房雙軌制，忽視了保障房建設(shè)。面對(duì)低收入群體支付不起的高房?jī)r(jià)，主管部門(mén)總在設(shè)想如何把商品房市場(chǎng)價(jià)格打下來(lái)，讓低收入群體買(mǎi)得起，其實(shí)這么做根本降不下來(lái)房?jī)r(jià)。解決房?jī)r(jià)的問(wèn)題的根本辦法就是大規(guī)模建設(shè)保障房，給低收入群體提供基本住房保障。在我國(guó)一線(xiàn)城市，不含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)型房屋其房?jī)r(jià)只是商品房?jī)r(jià)格的 1/ 3 左右，這種保障房如果用于租賃，就變成公共租賃房。現(xiàn)在開(kāi)始認(rèn)識(shí)到“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，兩個(gè)市場(chǎng)都需要回歸，特別是商品房市場(chǎng)要回歸商品化，以改善型需求作為主要部分。保障房的大量提供在中國(guó)是有能力做到的，如果能夠規(guī)模化提供保障房，連續(xù)干五年或者更多一點(diǎn)時(shí)間，就能夠邁過(guò)保障房缺失這個(gè)坎兒，讓低收入群體和兩新家庭能夠住得上，而且有可能通過(guò)自己的努力，能夠以?xún)?yōu)惠價(jià)格買(mǎi)下這樣的產(chǎn)權(quán)型保障房。

當(dāng)年房改就是把公房賣(mài)給老職工之后，兩年后補(bǔ)交了一定的土地出讓金，五年后就可以上市流轉(zhuǎn)，與商品房并軌了。由此就讓參加房改的老職工，后來(lái)靠這套房子就成為幾百萬(wàn)的富翁，甚至上千萬(wàn)的富翁，走上了共同富裕的道路。房地產(chǎn)在這段時(shí)間被人稱(chēng)為“造富產(chǎn)業(yè)”，其實(shí)這個(gè)造富，不只是讓那些房叔房嬸兒變成了富人，而且讓那些普通收入的房改老職工們也成了因房致富的家庭，與其他人一起走上共同富裕的道路。現(xiàn)在我們都在講“三次分配理論”，其實(shí)住房制度改革在第一次分配領(lǐng)域就創(chuàng)造了公平。恰恰是因?yàn)榈褪杖肴后w沒(méi)有股權(quán)、工資收入低，所以才能夠享受到保障房的待遇，而那些有股權(quán)和工資收入高的人群反而享受不到保障房?jī)?yōu)惠。通俗一點(diǎn)說(shuō)，企業(yè)老板與高管不能買(mǎi)，但是公司里打掃衛(wèi)生的人可以買(mǎi)，這就是人類(lèi)文明進(jìn)步的力量，各方人員都能接受，在住房問(wèn)題上更多地向低收入群體傾斜。如果能夠做到這一點(diǎn)，我們就能夠圓更多人的住房夢(mèng)、房屋產(chǎn)權(quán)夢(mèng)。讓人民群眾都能夠放心地追求美好生活，這是一個(gè)多么令人鼓舞的前景啊。

6、中國(guó)人口規(guī)模大，保障房建設(shè)和新加坡有何差異?

有人把我說(shuō)的方案說(shuō)成是“新加坡模式”，這個(gè)說(shuō)法不完全對(duì)。我們?cè)诜扛牡臅r(shí)候?qū)W習(xí)了許多先進(jìn)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，包括新加坡與香港。同時(shí)我們又沒(méi)有生吞活剝地學(xué)習(xí)，而是結(jié)合了中國(guó)的實(shí)際。新加坡人口少，所以能夠保障到 80% 以上的家庭。我們中國(guó)人口這么多，不可能保到 80%，實(shí)際上過(guò)去我們已經(jīng)保障了不少。所以我認(rèn)為按照我國(guó)的實(shí)際國(guó)情，保障房在超大城市和特大城市達(dá)到覆蓋50%左右的家庭比較適合。是 50% 的家庭而不是 50% 的住房面積，因?yàn)楸Ｕ戏棵娣e都比較小，商品房面積比它要大。

新加坡模式中也有不適合我們學(xué)習(xí)的，是保障房跟商品房永不并軌。組屋入市交易也是組屋價(jià)格，只能賣(mài)給符合組屋持有條件的人。不并軌的原因是因?yàn)樗麄儑?guó)家小，要是允許跟商品房并軌，過(guò)一段時(shí)間后新加坡就沒(méi)有組屋了。組屋買(mǎi)賣(mài)既然有限制條件，它的價(jià)格就跟商品房?jī)r(jià)格有區(qū)別，大約是商品房?jī)r(jià)格的 1/3 左右。新加房組屋面積比較大和適用，這就比香港好，香港產(chǎn)權(quán)型的居屋建筑面積只是 40 平米到 60 平米，租住公屋使用面積僅 15 平米，這就很拮據(jù)了。新加坡可以達(dá)到五臥房就是150平米，這是新加坡的特點(diǎn)。

新加坡保障房和商品房不并軌的規(guī)定，并不適合我國(guó)。中國(guó)國(guó)家大、人口多，各個(gè)城市情況不同。我們?cè)诜扛臅r(shí)設(shè)計(jì)的是，五年以后補(bǔ)交一定的費(fèi)用，就允許房改房上市流通。這就使這些以?xún)?yōu)惠價(jià)格買(mǎi)下房子的老職工，他們的房產(chǎn)幾年后可以進(jìn)入商品房市場(chǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣運(yùn)行，房?jī)r(jià)都上百倍增值了。這就是這些職工走上共同富裕道路的秘訣。不僅靠著努力勞動(dòng)，而且靠著房屋增值。而且這個(gè)房屋增值并不是建房公司給的，當(dāng)年房改時(shí)候給他們的公房，當(dāng)時(shí)就值那么些錢(qián)。是隨著后來(lái)的貨幣運(yùn)行，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)財(cái)富增值的時(shí)候，他們從中獲取了應(yīng)當(dāng)屬于他們的一塊。從這個(gè)意義上說(shuō)，新加坡模式中不并軌的做法不必照搬到我國(guó)。

租賃型保障房在租賃一段時(shí)間之后，如果租戶(hù)有愿望也可以轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售，用保障房?jī)r(jià)格賣(mài)給低收入家庭。這些保障房當(dāng)然不能夠直接進(jìn)入商品房市場(chǎng)，只能賣(mài)給或租給應(yīng)當(dāng)保障的家庭。但是永不讓其進(jìn)入商品房市場(chǎng)也是不公平的，我們國(guó)家不需要這么做。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年房改方案的設(shè)計(jì)，五年后或更長(zhǎng)時(shí)間后就允許進(jìn)入到商品房市場(chǎng)。

現(xiàn)在房改已過(guò)去25 年，當(dāng)年的房改房屋都允許進(jìn)入到商品房市場(chǎng)流通，這就讓房屋潛在的巨大價(jià)值可以釋放出來(lái)。并不是說(shuō)所有人一定要賣(mài)掉房子才能知道房子價(jià)值，而是只要允許其上市流通，都可以比照評(píng)估價(jià)格，很容易計(jì)算出房子值多少錢(qián)。其實(shí)很多房改居民并沒(méi)有賣(mài)房子，但他們都知道房子值幾百萬(wàn)或者上千萬(wàn)了。當(dāng)年我在中房當(dāng)總經(jīng)理的時(shí)候，捐給北大清華的藍(lán)旗營(yíng)小區(qū) 2000 套房子，后來(lái)以房改優(yōu)惠價(jià)賣(mài)給 2000 個(gè)教授和教師家庭，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)只是 1900 元/平方米，現(xiàn)在每平方米價(jià)格漲到了10多 萬(wàn)元，2000 戶(hù)教師教授們都靠住房增值成為千萬(wàn)富翁。這就是允許房屋進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的財(cái)富效應(yīng)。中央現(xiàn)在要求讓人民群眾走上共同富裕的道路，共同富裕在股權(quán)上拉平是不現(xiàn)實(shí)的，那樣就沒(méi)動(dòng)力了;在工資收入上拉平也是不應(yīng)當(dāng)?shù)模菢泳蜎](méi)區(qū)別了。但是恰恰沒(méi)有股權(quán)與工資收入少的人，他們有獲得保障房的權(quán)利，保障房未來(lái)又可能讓他們的家庭財(cái)富獲得成倍增值。

7、如何看待報(bào)道所稱(chēng)保障性住房不得上市交易，需要嚴(yán)格封閉管理?

保障房如果建出來(lái)不做保障用，而作為商品方案流通，那是不能允許的。保障房應(yīng)當(dāng)都用于保障。產(chǎn)權(quán)型保障房應(yīng)當(dāng)賣(mài)給低收入群體，租賃型保障房則是應(yīng)租給低收入群體。既不能允許高收入群體購(gòu)買(mǎi)，更不允許當(dāng)商品房出售，這個(gè)規(guī)定是沒(méi)有錯(cuò)的。那么未來(lái)是不是像新加坡那樣永不與商品房并軌?還是允許其與商品房并軌?我們房改的經(jīng)驗(yàn)就是五年后補(bǔ)交必要費(fèi)用就允許與商品房并軌。這種做法比新加坡模式更符合中國(guó)國(guó)情，它促成了很多低收入居民走上了共同富裕的道路。

8、居民是否會(huì)放棄商品房都去買(mǎi)保障房，等著 5 年以后升值?

當(dāng)然應(yīng)該鼓勵(lì)這個(gè)行為，應(yīng)該支持低收入群體積極購(gòu)房安家。若是擔(dān)心這種購(gòu)房行為就不對(duì)了。低收入家庭本身就急需住房保障，正是因?yàn)?ldquo;一低兩新家庭”是低收入群體，所以面對(duì)保障房也需要他們拿出全部存款、掏空“六個(gè)錢(qián)包“才能湊足首付款，還要向銀行貸款才能買(mǎi)上。這些保障房家庭談不上“放棄購(gòu)買(mǎi)商品房”，因?yàn)樯唐贩康姆績(jī)r(jià)不是他們能買(mǎi)得起的，本來(lái)就不應(yīng)當(dāng)讓他們面對(duì)商品房市場(chǎng)。如果是有購(gòu)買(mǎi)商品房能力的居民，即使不去購(gòu)買(mǎi)商品房，也不能因此獲得保障房購(gòu)買(mǎi)資格呀。住房雙軌制對(duì)于人員資格區(qū)分本來(lái)就是很?chē)?yán)格的。

樓市調(diào)控原先做的烏龍事情就是打壓商品房房?jī)r(jià)、打壓豪宅房?jī)r(jià)。那能讓低收入群體獲得什么好處呢?讓高收入群體不滿(mǎn)意，而低收入群體也沒(méi)得到好處，真是兩頭不討好。而未來(lái)完善雙軌并行，讓低收入群體能夠在保障房中得到自己所需，實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)，還有望以?xún)?yōu)惠價(jià)格購(gòu)得房屋產(chǎn)權(quán)，同時(shí)讓商品房回歸商品屬性，這不就能滿(mǎn)足各收入階層人群的愿望嗎?那時(shí)商品房市場(chǎng)也不用“限購(gòu)、限價(jià)”了，商品房?jī)r(jià)格上漲政府就可以多收稅，用稅收增加保障房建設(shè)投入，這不都是好事兒?jiǎn)?

9、關(guān)于保障房的選址，如果都由地方政府來(lái)做，是否不夠市場(chǎng)化導(dǎo)致缺少效率?

這也是我所擔(dān)心的。如果都交給地方政府，由地方政府選地，由地方政府出錢(qián)，中央財(cái)政只號(hào)召不出錢(qián)，那無(wú)效供給情況的出現(xiàn)就是可能的。前些年建 3600 萬(wàn)套保障性安居工程的時(shí)候，就出現(xiàn)了一些地方把保障房建成無(wú)效供給，大城市建到遠(yuǎn)郊區(qū)，省里建到小縣城，只為完成上級(jí)下達(dá)的套數(shù)任務(wù)。其中缺了什么?缺了中央財(cái)政的投入與央企的引領(lǐng)。過(guò)去由國(guó)家建設(shè)部管理房屋建設(shè)的時(shí)候，國(guó)家通過(guò)中房集團(tuán)公司等企業(yè)每年下?lián)艽罅抠Y金，讓這些企業(yè)承擔(dān)全國(guó)建房1/ 5 的任務(wù)，建房資金主要通過(guò)中房公司向各地中房來(lái)分撥。有了央企的引領(lǐng)作用，如果地方上不能拿出讓居民滿(mǎn)意的土地，不愿意把好地拿出來(lái)的話(huà)，那中房當(dāng)年不在這個(gè)城市投資了，轉(zhuǎn)身投到別的城市去了。中房集團(tuán)公司當(dāng)年發(fā)揮了重要作用。今后的保障房投資是不是也應(yīng)該這樣做呢?

現(xiàn)在人們都看到地方政府投資能力減弱，都在借新債還舊債維持債務(wù)周轉(zhuǎn)，哪還有多少資金增加保障房投資?最近中央財(cái)政已宣布增發(fā)一萬(wàn)億元國(guó)債幫助地方財(cái)政，這些資金今后是收不回來(lái)的。但如果把同樣規(guī)模資金用于保障房建設(shè)，資金是很容易償還的。產(chǎn)權(quán)型保障房不愁銷(xiāo)售回款，租賃型保障房可以通過(guò)發(fā)行REITs 回籠資金。保障房建設(shè)資金如果每年國(guó)家能拿出個(gè)1萬(wàn)億，加上地方政府配套1萬(wàn)億，不僅可以解決資金問(wèn)題，而且還可以通過(guò)央企的引導(dǎo)作用，讓保障房建設(shè)得更加適用，不會(huì)形成無(wú)效供給。2萬(wàn)億元投資再加上銀行貸款、信托、保險(xiǎn)、社保的力量，很容易可以達(dá)到5萬(wàn)億元的投資規(guī)模。

我們都知道去年商品房銷(xiāo)售額減少了5萬(wàn)億，今年銷(xiāo)售額減少的會(huì)更多。如果這時(shí)候補(bǔ)上5萬(wàn)億元投資保障房，正好解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的問(wèn)題。而5萬(wàn)億元用在保障房建設(shè)方面發(fā)揮作用就更大，因?yàn)楸Ｕ戏坎皇胀恋爻鲎尳穑?萬(wàn)億元投資就可能超過(guò)商品房10 萬(wàn)億元的投資效應(yīng)，可以規(guī)模化的建設(shè)保障房，同時(shí)進(jìn)行了房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。我認(rèn)為持續(xù)干5 年就能看出巨大成果。但投資中應(yīng)當(dāng)要有國(guó)家財(cái)政層面的投資，這是80 - 90 年代我國(guó)曾經(jīng)做過(guò)的事情，只號(hào)召地方政府出錢(qián)建設(shè)，就會(huì)成為“瘸子打圍——坐著喊”。只要有了這筆中央財(cái)政投資，讓央企回歸保障房就很容易，解決了央企不愿意建設(shè)保障房的問(wèn)題。有了央企的帶動(dòng)作用，地方上的積極性就會(huì)更高，而且能通過(guò)央企的指導(dǎo)，避免地方政府在區(qū)位選址上出現(xiàn)紕漏。

央企會(huì)考慮自己風(fēng)險(xiǎn)與投資效益，投資一定要能收回，就會(huì)提高保障房建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)。我相信央企并不是都是想到商品房市場(chǎng)上冒風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)闆](méi)有保障房任務(wù)與投資安排，央企房地產(chǎn)企業(yè)才都涌入商品房市場(chǎng)。保障房開(kāi)發(fā)投資不謀求利潤(rùn)，那央企怎么獲取收益呢?別忘記了保障房建設(shè)不僅只有房地產(chǎn)業(yè)，還包括它拉動(dòng)的一百多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從鋼鐵、水泥到建筑業(yè)，再到家居與家電等等，這里面有多少企業(yè)可以參與?他們都會(huì)有收益與盈利。所以不要一說(shuō)保障房企業(yè)就只是房地產(chǎn)企業(yè)。

保障房建設(shè)規(guī)模宏大，又幾乎沒(méi)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，央企何樂(lè)不為?我領(lǐng)導(dǎo)中房集團(tuán)公司多年，中房公司從來(lái)沒(méi)有為住房銷(xiāo)售發(fā)過(guò)愁，也從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，就因?yàn)槲覀冎饕ㄔO(shè)的是保障房。后來(lái)這項(xiàng)惠民生的業(yè)務(wù)多年缺乏，現(xiàn)在看什么都好像都是困難、都是問(wèn)題。真正做起來(lái)才能知道，保障房建設(shè)這條路是順風(fēng)順?biāo)?/p>