8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(下稱“通知”)和《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》。

通知明確，自9月25日起，符合相關條件的存量房貸借款人，可向金融機構提出申請，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發放時當地的房地產政策，即不低于當時所在城市房貸利率政策下限。

《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調整：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點，下調為不低于LPR加20個基點。

節約利息支出 減輕購房者財務負擔

接近監管的有關人士表示，存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整后，購房者財務負擔會有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個百分點。據估算，本次調整涉及的客戶可能超過4000萬，涉及調整的貸款規模可能達25萬億元。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人利息支出每年超5000元。

“前些年房地產市場上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當地房貸利率政策下限。同時，一些銀行對房貸總量實施了控制，但居民購房熱度高、房貸申請量大，供需出現了一定的錯配，造成當時發放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補償風險的需要。”上述接近監管的有關人士表示。

上述人士稱，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調。

“存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。”上述人士說，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

提供兩種調整方式

利率降低幅度有限制

本次可以申請調整利率的存量房貸類型包括兩類。一是原貸款發放時滿足所在城市首套住房標準的房貸;二是借款人當前實際住房情況已經符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款。

在調整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。其中，新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

“這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調整過程平穩有序，避免由于存量房貸利率調整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。”上述人士說。

那么，在兩種調整方式中，借款人應該如何選擇?上述人士告訴上海證券報記者，從調整結果上看，由于中國人民銀行已經明確存量房貸利率調整的具體要求，即需要符合貸款發放時的當地房貸利率下限政策，預計這兩種方式調整后的利率水平不會有明顯區別。

可由借款人主動提出申請

也鼓勵銀行批量辦理

下一步，調整存量房貸利率在具體操作層面將如何落地、借款人又應怎樣操作?

對于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發放貸款置換存量首套房貸，或協商變更合同利率水平。

在9月25日前，銀行進行修訂合同文本、改造調整系統、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

中國人民銀行將督促銀行盡快發布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請調整利率水平或新發放貸款置換的具體安排。借款人可根據貸款銀行的公告進行操作。

中國人民銀行還將指導利率自律機制，督促金融機構做好貫徹落實工作，維護市場競爭秩序。通知要求，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關要求落實到位。

截至記者發稿時，建行、農行等銀行發布了關于調整存量房貸利率的公告。建行稱，將提供高效便捷的線上線下服務，按照通知規定，做好降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率工作。農行稱，正在積極依法有序開展存量首套個人住房貸款利率調整的準備工作。后續具體事宜，將在該行官網、微信公眾號、網點等渠道公告。

下調最低首付款比例政策下限

和二套住房利率政策下限

中國人民銀行、國家金融監管總局還發布了《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》，統一了全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

這意味著，在實施“限購”措施的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

該文件還將二套住房利率政策下限由不低于相應期限LPR加60個基點調整為不低于LPR加20個基點。這將有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費預期和信心。